| 支払総額が数千万円になる長期間のローンを組んでマンションを購入し、それを賃貸に出して、賃料収入を月々のローンの一部に充てて長期間のローン支払を継続する点について、不動産投資である必然性。不動産以外の投資との、投資効率の比較検討。 |
| ローン金利や管理費・修繕積立金を計算に入れた場合の収益の検討。 |
賃貸に出す以上、物件の修繕・維持費が必要となる点 (賃貸経営上のコスト)
・ マンション共用部分の修繕積立金の負担
・ マンション共用部分の管理費
・ マンション専有部分の修繕費・維持費
・ 賃貸物件として使用収益させる上でのコスト・維持費
・ 賃貸に出す為の仲介手数料・広告費
・ 固定資産税など公租公課の負担
・ 建物の減価償却費 (経年劣化)
・ 賃貸・管理を不動産管理会社に任せる場合は、そのコスト |
中古となったマンションに資産価値がどの程度あるのか。
例えば、同程度の中古ワンルームマンションの相場がどの程度であるか。
| 取得価格 |
＋金利負担
＋賃貸経営コスト
＋公租公課
＋修繕積立金
＋経年劣化 |
| 賃料収入の総額 |
＋中古不動産としての残存価値
＋税務効果 (あれば) |
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賃料収入をローン支払の一部に充てて、ローンの支払いを続けるとすれば、少なくともローン期間 (35年ローンなら35年間) は賃貸し続ける必要があるが、
新築〜築10年程度の間はともかく、例えば、築20年を経過した場合も順調に入居者が入るのか、空室発生のリスク。 |
| 35年経過後のワンルームマンションに、入居者が入るかどうか、内装を大幅にリフォームするとすれば、そのリフォーム費用の予測・検討 |
| 賃貸物件として重要となるロケーション・周辺環境の将来予測 |
| ワンルームマンションで起こりがちな賃料滞納・回収不能のリスク |
| 新築・築浅マンション投資と、中古マンション投資との、投資効率の比較。新築マンションに投資する必然性の検討。 (新築も、賃貸に出せば中古になる) |
| 将来、自宅・自己居住用のマンションを購入する際に、既に高額のローンを組んでいる点が、ローン審査の障害にならないか。人生設計をする上で、資金計画に影響が生じることについての検討。 |
