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クーリングオフできない場合 ◆手附金放棄による契約解除


クーリングオフできない場合、解約はできないのですか?
投資マンション契約は、全ての契約がクーリングオフできる訳ではありません。

不動産取引においては、クーリングオフ制度の対象となる取引は限定的であり、
クーリングオフはあくまで例外的な解除方法です。

クーリングオフ制度が利用できない場合、
手附金放棄による契約解除、「手附解除」による解約を検討します。

ただ、手附解除が可能な時期にも制限があります。

いつまでも手附解除が出来る訳ではありませんので、
早め早めの手続が必要となります。

また、後日の紛争防止・契約解除意思の明確化のためにも、
内容証明郵便による契約解除通知をお勧めします。


営業所で契約した場合など、クーリングオフ制度の対象とならなかった場合は、
手附金放棄による契約解除が考えられます。

手附解除は、単に「手附金を放棄する」と口頭で伝えるだけではなく、
契約解除の意思表示の証拠が残るよう、書面で行なう必要があります。
また、勧誘が悪質だった投資マンション契約を手附解除しようとする場合は、
内容証明郵便による手続がお勧めです。

 手附解除も内容証明郵便で


手附解除を検討する場合、例えば、契約書の約款に

当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
買主は手附金を放棄し、売主はその倍額を返還して
契約を解除することができるものとする

といった記載がないか、確認してみるといいでしょう。

民法557条・宅建業法39条2項により、
手附金は 「解約手附」 としての性質を付与され、

買主側は手附金を放棄することにより、売主側は手附金の倍額を支払うことで、
それぞれ、契約を解除することができます。

ただし、注意が必要なのは、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」
という条件が付くことです。

つまり、物件(鍵)の引渡しや所有権移転登記など、売主側が履行に着手した場合、
あるいは、買主側から売買代金を用意しつつ物件の引渡しを催告した場合など、
買主側は、手附解除が制限されることとなります。

「履行の着手とは具体的にいつまでか」 という点は、個別に判断が必要となります。

最判昭40.11.24民集19巻第8号2019頁  抜粋

「解約手附の授受された売買契約において、当事者の一方は、
 自ら履行に着手した場合でも、相手方が履行に着手するまでは、
 民法第557条第1項に定める解除権を行使できるものと解するのが相当とする」

「民法第557条第1項にいう履行の着手とは、
 債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、
 客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、又は、
 履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」

買主側の履行着手時期については、「中間金を支払ったら履行の着手となる」と扱う
実務上の考え方がある一方で、「買主側の中間金の支払は、自己の行為に過ぎず、
売主側の履行着手ではない。よって、買主側から見れば、履行着手とはいえない」
という考え方もあります。

手附解除の時期を逃してしまうと、
違約金(最大、物件価格の20%が一般的)が発生してしまいます。
2千万円の場合400万円、3千万円の場合600万円という高額な金額です。
手附解除は、いつまでも出来る訳ではありません


クーリングオフの対象となるのか、手附解除が可能なのかは、
個別の判断が必要となりますので、ご依頼後、契約書類を確認し、
ご相談をいただいた上で適切な対応を判断させていただきます。

営業所(現地事務所)で契約した場合など、クーリングオフ制度の適否に関わらず、
専門事務所の依頼相談をご利用下さい。また、クーリングオフ制度の適用がなく、
しかも、手附金も払っていない(手付解除ができない)場合にも対応しています。
一刻も早く、手遅れになる前にご相談下さい。
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投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、
クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。
数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、
契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。
また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。
担当者からの再説得・しつこい再勧誘への注意も必要です。
自分独りで対処するよりも、経験豊富な当事務所へご相談下さい。
法律的には、内容証明郵便による通知書のみで、申込撤回・契約解除の法律上の効力は生じますが、
業者によっては、その後の社内的(実務上)の解約処理として別途、書類を交わす事があります。
また、その後の事実上の迷惑行為(架電・訪問・押し掛け・待ち伏せ・呼び出しなど)に対する注意点など、
経験豊富な実績から具体的に詳しくご説明しております。心理的な不安などにも24時間対応しています
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