投資マンション【手付解除手付解約手付放棄】不動産

クーリングオフできない場合　◆手附金放棄による契約解除

クーリングオフできない場合、解約はできないのですか？

投資マンション契約は、全ての契約がクーリングオフできる訳ではありません。

不動産取引においては、クーリングオフ制度の対象となる取引は限定的であり、
クーリングオフはあくまで例外的な解除方法です。

クーリングオフができない場合は、手附金放棄による契約解除、
「手附解除」による解約を検討します。

ただし、手附解除が可能な時期にも制限があります。
いつまでも手附解除が出来る訳ではありませんので、
早め早めの手続が必要となります。

また、後日の紛争防止・契約解除意思の明確化のためにも、
内容証明郵便による契約解除通知をお勧めします。

営業所で契約した場合など、クーリングオフ制度の対象とならなかった場合は、
手附金放棄による契約解除が考えられます。

手附解除は、単に「手附金を放棄する」と口頭で伝えるだけではなく、
契約解除の意思表示の証拠が残るよう、書面で行なう必要があります。
また、勧誘が悪質だった投資マンション契約を手附解除しようとする場合は、
内容証明郵便による手続がお勧めです。

　手附解除も内容証明郵便で

手附解除を検討する場合、例えば、契約書の約款に

当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
買主は手附金を放棄し、売主はその倍額を返還して
契約を解除することができるものとする

といった記載がないか、確認してみるといいでしょう。

民法557条・宅建業法39条2項により、
手附金は「解約手附」としての性質を付与され、

買主側は手附金を放棄することにより、売主側は手附金の倍額を支払うことで、
それぞれ、契約を解除することができます。

ただし、注意が必要なのは、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」
という条件が付くことです。

つまり、物件(鍵)の引渡しや所有権移転登記など、売主側が履行に着手した場合、
あるいは、買主側から売買代金を用意しつつ物件の引渡しを催告した場合など、
買主側は、手附解除が制限されることとなります。

「履行の着手とは具体的にいつまでか」という点は、個別に判断が必要となります。

最判昭40.11.24民集19巻第8号2019頁　　抜粋

「解約手附の授受された売買契約において、当事者の一方は、
　自ら履行に着手した場合でも、相手方が履行に着手するまでは、
　民法第557条第1項に定める解除権を行使できるものと解するのが相当とする」

「民法第557条第1項にいう履行の着手とは、
　債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、
　客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、又は、
　履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」

買主側の履行着手時期については、「中間金を支払ったら履行の着手となる」と扱う
実務上の考え方がある一方で、「買主側の中間金の支払は、自己の行為に過ぎず、
売主側の履行着手ではない。よって、買主側から見れば、履行着手とはいえない」
という考え方もあります。

手附解除の時期を逃してしまうと、違約金（物件価格の20％が一般的）が
発生してしまう場合があります。手附解除は、いつまでも出来る訳ではありません。

クーリングオフの対象となるのか、手附解除が可能なのかは、
個別の判断が必要となりますので、ご依頼後、契約書類を確認し、
ご相談をいただいた上で適切な対応を判断させていただきます。

営業所で契約した場合など、クーリングオフ制度の適否に関わらず、
専門事務所の依頼相談をご利用下さい。