投資マンション契約の注意点　【マンション購入マンション契約】投資用不動産マンション経営ワンルーム投資

投資マンション契約の注意点

■　マンション投資の注意点

勧誘を受ける投資マンション (区分所有投資物件) の価格は、多くの場合、
現金価格にして2000万円～3000万円の物件が多くなります。

普通の人は、この金額を即金で支払うことはできませんので、
ローンを組んで購入することとなります。

例えば、35年ローンを組んで購入した場合、ローンの金利を含めて考えますと、
支払総額は少なくとも現金価格の1.5倍程度となるでしょう。

大雑把な計算をすれば、現金価格2000万円の物件を
35年ローンで購入すると、支払総額は3000万円程度となる可能性があります。
(ローン金利の変動・上昇は計算に入れない場合)

また、物件の専有面積は、以前は15㎡～16㎡の物件が多かったものの、
現在では20㎡前後が主流となり、最近では30㎡近い物件も見られるようになりました。

賃貸市場で求められるワンルームマンションの専有面積は年々広くなり、
マンション設備のクレードも、時代の流れと共に上がりつつあり、
専有面積・設備面での陳腐化の流れは年々加速しつつあります。

そこで、少なくとも下記の点について考慮する必要があります。

◇　投資マンション経営において考慮すべきポイント

支払総額が数千万円になる長期間のローンを組んでマンションを購入し、
それを賃貸に出して、賃料収入を月々のローンの一部に充てて
長期間のローン支払を継続する点について、
不動産投資である必然性。不動産以外の投資との、投資効率の比較検討。

ローン金利や管理費・修繕積立金を計算に入れた場合の収益の検討。

賃貸に出す以上、物件の修繕・維持費が必要となる点 (賃貸経営上のコスト)

　・マンション共用部分の修繕積立金の負担
　・マンション共用部分の管理費
　・マンション専有部分の修繕費・維持費
　・賃貸物件として使用収益させる上でのコスト・維持費

　・賃貸に出す為の仲介手数料・広告費
　・固定資産税など公租公課の負担
　・建物の減価償却費 (経年劣化)
　・賃貸・管理を不動産管理会社に任せる場合は、そのコスト

中古となったマンションに資産価値がどの程度あるのか。
例えば、同程度の中古ワンルームマンションの相場がどの程度であるか。

　取得価格＋金利負担＋賃貸経営コスト＋公租公課＋修繕積立金＋経年劣化
　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　賃料収入の総額＋中古不動産としての残存価値＋税務効果 (あれば)

賃料収入をローン支払の一部に充てて、ローンの支払いを続けるとすれば、
少なくともローン期間 (35年ローンなら35年間) は賃貸し続ける必要があるが、

新築～築10年程度の間はともかく、例えば、築20年を経過した場合も
順調に入居者が入るのか、空室発生のリスク。

35年経過後のワンルームマンションに、入居者が入るかどうか、
内装を大幅にリフォームするとすれば、そのリフォーム費用の予測・検討

賃貸物件として重要となるロケーション・周辺環境の将来予測

ワンルームマンションで起こりがちな賃料滞納・回収不能のリスク

新築・築浅マンション投資と、中古マンション投資との、投資効率の比較。
新築マンションに投資する必然性の検討。 (新築も、賃貸に出せば中古になる)

将来、自宅・自己居住用のマンションを購入する際に、
既に高額のローンを組んでいる点が、ローン審査の障害にならないか。
人生設計をする上で、資金計画に影響が生じることについての検討。

不動産という、人生設計を左右しかねない高額な商品を購入することには
当然のことながら慎重な検討が必要となりますが、

それに加えて投資マンション経営という「投資」である以上、
投資効率の検討が必要となります。

投資のメリット・デメリットをよく検討した上で、どの投資方法を用いるのか、
そもそも、投資をするべき局面であるのかどうか、
自己責任で慎重に判断する必要があります。

しかし、当事務所に寄せられるご相談で、意外なほど多いものが

「断りにくい雰囲気だったので、とりあえず契約した」
「まだ契約ではないから、いつでも止められると思っていた」
「実質的な負担は月々数千円程度と思っていた」

「担当者にやめると電話すればいいんですか？」
「まだ契約ではないから、別に何かする必要は無いのでは？」
「ハガキを出しておけばいいんですか？」

という、「軽い気持ちで」「その場の空気で契約してしまった」というご相談です。

「実質的な負担は月々数千円程度」「多くても月々１万円～2万円程度の負担」
「だから大した問題ではない」「ハガキでいいんですか？」という、

数千万円もの契約について、軽い認識を持つ方が
意外なほど多く見られます。

数千万円もの契約の重さを考えますと、
多数の不動産の契約解除を扱った当事務所でも、
慎重に慎重を重ねて対応を検討するのですが、

最初のうちは、このあまりに軽い認識のご相談に、戸惑いを感じていました。

しかし、さらに突っ込んでご相談を伺っていると、段々と見えてくる共通項がありました。
それは、

勧誘の際、支払総額の具体的なイメージを持たせない

月々の収支や、単年度の収支の説明に終始し、
ローン金利の負担や、契約全体・トータルの損益を考えさせない

個人年金や投資と強調し、金融商品のようなイメージを持たせ、
「ローンを組んで大家さんになる」点を具体的にイメージさせない

不動産の安定的なイメージ・確実な資産のイメージを強調し、
不動産賃貸経営のリスクや、煩雑さをイメージさせない

一部の悪質な担当者によるセールストーク・セールス手法でした。

ご相談を伺っていると、

「ローン金利を含めた支払総額がいくらになるかは、よく知らない」
「物件の価格が2000万円と言われていたので、2000万円だと思っていた」

という反応が非常に多く、

「月々のローンの殆どは家賃収入で払えるから、不足分の
　数千円～1万円程度を払い続ければいいと思っていた」

「他人が払う賃料を、右から左にローンの支払に充てるだけで
　不動産が自分の所有物になるのだから、賢い投資と思っていた」

という認識を持つ方が多く見られます。

例えば、下記のような月々の収支・単年度の収支を中心とした説明を受けますと、
長期間の全体の収支について、つい甘い見通しを抱いてしまいがちです。

◇セールストークの例

新築の物件ですから、とても魅力的な投資物件ですよ。

人気の新築マンションであることに加えて、このロケーションですから、
賃料は少なくとも75,000円以上で借り手が付く筈です。
新築物件ですから、借り手の心配は全くありません。

また、月々のローンは85,000円ですから、その差額はマイナス10,000円です。
ですから、実質的な負担は、多くても月々10,000円となります。
さらに、月々の賃料以外に礼金や更新料も期待できます。

しかも、ローンを利用した賃貸マンション経営ですから、
借入金利息や減価償却費、管理費など、1年間の必要経費が
家賃収入の合計を上回った場合、赤字が発生することとなります。

この不動産所得の赤字分は、給与所得と損益通算して確定申告すれば、
所得税の還付を受けることができ、住民税が軽くなります。
つまり、投資マンションには節税効果も期待できるのです。

節税効果も含めて考えれば、実際の利回りは
書類上の収支計算よりも大きくなります。

また、もし空き室が発生したとしても、当社指定の空室保証制度を利用すれば
空き室による収入減のリスクを回避することも可能です。

その上、ローンの支払を終えれば、以降の家賃収入は年金代わりになりますし、
もちろん、マンションは不動産という不変の資産ですから、
売却すれば現金化して老後の資金とすることも可能です。

　一見すると、とてもお得な印象を受けてしまう説明ですが、
　この説明には、いくつか注意点があります。

・「節税効果が期待できる」と、お得感を強調しているものの、
　賃貸マンション経営単体では赤字が出ることを、実は肯定している。

・マンションには経年劣化・陳腐化があり、経年劣化すれば賃料相場も下がる。
　新築・築浅物件としての賃料は、いつまでも維持できる訳ではない。

・空室保証制度は、当初数年間など、期間が限定されているケースが目立つ。

　また、「オプションにより、保証会社と別途契約することもできます」という扱いが多く、
　酷い業者になると、保証に関する契約書を全く交わさず口約束のみの場合もある。

・空室保証料の存在についても、説明を意図的に怠るケースが見られる。

　賃料の10％～20％の空室保証料が必要となるケースも見られるが、
　保証料を考慮に入れると、収支に大きな影響を及ぼすこととなる。

・ローンの支払を終えた中古ワンルームマンションに入居者が期待できるか
　どの程度の賃料収入が期待できるのか、修繕・フルリフォームの費用など

・同じく、長期のローンを払い終えた中古マンションに、どの程度の資産価値・流動性が
　期待できるのか。将来の売買市場で要求される水準は、簡単に予測できない。

投資マンション経営 (区分所有投資) は、一般的な給与所得者を基準に考えれば、
ローンを利用しての数十年単位の長期投資となります。

また、失われた10年を経たことで、バブル期とは異なり、
不動産の資産価値の上昇は期待できなくなっています。

不動産の価値判断もDCF法・収益還元法による鑑定評価基準に大きくシフトしつつあります。

つまり、投資マンション経営を考えるのであれば、慎重な検討を重ね、
長期の投資計画・将来予測・資金計画を立て、そのうえで投資べきかどうかを判断すべきです。

「家賃収入でマンションオーナーになれる」「いざとなったらマンションを売ればいい」
と簡単に考えず、じっくりと検討してください。

例えば、該当地域の、同程度の中古マンションが幾らで取引されているのか、
購入前に調べておくのも、一つの判断材料になると思われます。

当たり前のことですが、マンションは、一度賃貸に出せば中古マンションとなります。
しかし、この事をあまり深く考えず、中古マンションの取引価格を調べずに
「不動産なんだし、何かあれば売ればいいや」と契約したものの、

後日、処分しようとしたところ、大幅な価格評価の下落に気づき、
仮に売却しても数百万円にしかならず、ローンだけが残ることが判った、
処分しようにも処分できず、身動きが取れなくなった
というご相談が非常に多く聞かれます。

不動産の契約は、一生を左右しかねない重い契約です。
安易に考えず、契約すべきかどうか、慎重に検討してください。

また、契約解除する場合も、内容証明郵便により慎重に手続を行いましょう。
自分ひとりで悩まず、専門家の知識・経験を活用して下さい。

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