行政書士による、投資マンション解約、クーリングオフ手続代行

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悪質投資マンション商法　よくある勧誘の手口

　１　執拗な勧誘のはじまり

　５　飲食店での契約

　　　５　　飲食店での契約

不動産のクーリングオフ制度は、大雑把に要約しますと、

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約について、その宅地建物取引業者の事務所等以外の場所で、その買受けの申込みをした者・売買契約を締結した買主は、一定の場合を除き、書面により、申込みの撤回または売買契約の解除を行なうことができます。

「等」や、「一定の場合を除き」など、幾つかの制限があり、宅建業法の該当条文を見ただけでは、判り難い書き方になっています。

この判り難い条文の表記を利用し、悪質なマンション勧誘業者が「適当な事を言っても、素人にはどうせ判らないだろう」と、解約妨害を仕掛けてくる場合があります。

例えば、自宅や勤務先は、事務所等以外の場所となるものの、買主の側から「自宅で説明を聞きたい」「契約は自宅でしたい」「勤務先で契約したいから来て欲しい」などと申し出た場合、自宅や勤務先で契約しても、クーリングオフ制度の対象外となる場合があり、注意を要します。

その一方で、

喫茶店や飲食店などで申込み・契約をした場合は、

「契約したいから喫茶店に来て欲しい」
「説明を聞きたいから、飲食店で待ち合わせしましょう」

などと、喫茶店・飲食店に購入者が自分の側から担当者を呼び出したとしても、事務所等以外の場所として、クーリングオフ制度の対象となります。

しかし、何とかしてクーリングオフを妨害しようと考える業者は、この、「買主側からの申し出により」という適用除外ポイントを意図的に誤用し、

実際には喫茶店や飲食店において申込・契約したにも関わらず、次のような錯覚トークを仕掛けてくる場合があります。

よくあるウソの説明

「飲食店での契約であっても、お客様からの申し出に基づいてお会いし、契約した場合は、クーリングオフ制度の対象となりません」←(ウソ)

「契約書類にも、「お客様からの申し出に基づいて説明に伺い、お客様の指定した場所で契約を締結しました」と記載されていますよね？」

「これはお客様自身が書かれた内容ですね？」

などと、喫茶店や飲食店において申し込み・契約をしたにも関わらず、

「お客様から指定された場所、指定された飲食店で契約したため、
　クーリングオフの対象とはならないんですよ」(ウソ)

と言って、クーリングオフの申し出を断ろうとする担当者が見られますか、これは間違いです。知らずに本気で言っているのか、それとも故意に言っているのか判りませんが、

喫茶店や飲食店において申込み・契約した場合、
それが買主側からの申し出によりした申込・契約であっても、
事務所等以外の場所でした申込・契約として
クーリングオフ制度の対象となります。

宅建業法第37条の2第1項　宅建業法施行令第16条の5第2号

つまり、しつこい勧誘電話を断り切れず、直接会うこととなってしまった場合は、クーリングオフ逃れを受ける可能性が残り、第三者の目の届かない自宅で会うよりも、喫茶店や飲食店など、客観的に見て、明らかに営業所等にはあたらない場所で、衆人環視の下で会うことが望ましいと言えるでしょう。

しかし、さらに次のような妨害もあるので気が抜けません。

実際には、飲食店で契約をしたにも関わらず、後で契約書をよく読み直してみたところ、契約場所の欄に

契約場所自宅

お客様のお申し出により、お客様の自宅で説明させていただきました

と書かれていました。これはどういう意味なのでしょうか？

というご相談が聞かれます。実際には喫茶店や飲食店において申し込み・契約をしたにも関わらず、契約場所を勝手に自宅と書き込んでいる訳ですから、

後でクーリングオフを言い出しても、拒否できるように仕込んでおこう

隙があれば、クーリングオフできないと妨害してやろう

という悪意が既に見え隠れしています。クーリングオフ妨害に遭う確率が高く、特に注意を要するケースと言えます。

事務所等以外の場所での申込み・契約が、クーリングオフ制度による保護対象となったのには歴史的な経緯があります。

本来、不動産のような一生に一度の大きな買い物、慎重に慎重を重ねて判断すべき、自己責任が強く求められる取引について、クーリングオフ制度のような、強力かつ一方的な契約解消を認めるのはいかがなものか、手付解除や違約金の負担による契約解消を認めれば消費者保護施策として充分ではないか、という考え方がありました。

これに対して、昭和50年代頃、現況有姿分譲の問題が顕在化することとなりました。

これは、山林や原野などを、「将来近くに温泉地が出来る」「リゾート施設が出来る」「別荘地として値上がりが期待できる」などと錯覚させ、値上がり確実な不動産投資として、山林や原野を、造成せずそのまま(現況有姿)区画に区分して販売するもので、いわゆる「原野商法」と呼ばれるものです。土地神話があった時代の不動産投資として、社会問題化しました。

「温泉旅行が当選しました」などと誘いだし、温泉旅行の名目で現地に連れて行き、宿泊した温泉旅館の酒席で契約をさせたり、山深い人気の無い山林に現地案内所と称してテントを張り、そこで契約をさせるなど、不安定で特異な環境下での申込み・契約により契約トラブルが多発し、このことをきっかけに、宅建業法におけるクーリングオフ制度の導入が図られることとなりました。

そのため、飲食店や接待の席など、不安定な場所での申込み・契約については、自宅や職場での契約よりも、より一層の保護が図られています。

昭和55・12・1建設省計画局長通達においては、

事務所等以外の場所においてした契約の申込みの撤回等

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約についてその買受けの申込み又は契約の締結が事務所等以外の場所においてなされた場合には、申込者又は買主に8日間の自由な申込みの撤回又は契約の解除の余地を認めているが、

これは、従来、別荘地の分譲、山林の現状有姿分譲等につき特異な状況下での好ましくない販売行為が行なわれてきたことにかんがみ、一般購入者等の保護の観点から特に設けたものである。このため、別荘地の分譲、山林の現状有姿分譲と目されるものについては特に厳正な法運用を行なうとともに、この制度の一般国民への周知を図ること。

注) 期間は5日間を現行法の8日間にしてあります。

と、当時の深刻な状況が伝わってきます。

また、宅建業法におけるクーリングオフ制度の新設については、国会議事録参議院昭和55年3月25日建設委員会　の議論において、宅建業法におけるクーリングオフ制度の制度趣旨を理解する事ができます。

(注) クーリングオフ期間は現在の8日間に修正してあります。

○政府委員（宮繁護君）　実は、このクーリングオフ制度につきましてはいろんな議論があったわけでございますけれども、最近の別荘地の販売等におきまして、バス旅行で温泉宿へ招待いたしまして、その間気の早い人はバスの中で契約するとか、あるいは旅館に着きまして販売員が非常にうるさくつきまといまして強引に申し込みをさせる、そんな例がございまして、最近、そういったトラブルが出てまいりました。

　そこで、クーリングオフという言葉は頭を冷やすという意味があるんだそうでございますけれども、購入者の購入意思が不安定な状態で行われた契約につきましては、民法の原則は原則としまして、消費者保護の観点から、こういった白紙還元ができるという制度を設けたわけでございます。でございますので、元来、不動産取引、何の取引でもそうでございますけれども、あらかじめ十分な調査を行った上で購入意思の決定を行うべきなのは当然でございますけれども、それはそれといたしまして、こういった不安定な状態で結ばれたようなものにつきましては、それはゆがめられた意思決定をさせられたということ、そういった観点からこの制度を設けようとしたわけでございます。したがいまして購入者の購入意思が正常のような意思決定であり得るような状況、いまお話がございましたような定型的と見られるような事務所とか事務所に準ずるような場所でなされました契約の申し込みについては、これはこれでいいんじゃないか、こんなふうに考えたわけでございまして、不動産の取引の契約に先立って十分調査期間を置くためにこの制度をつくったわけではございませんので、そういう意味で御理解をいただきたいと思うわけでございます。

○赤桐操君　当然、これは取引でありますから、それは双方に責任を持つものでなければならぬと思います。しかし、購入する方の側にしてみれば、これから相当高額なものを買うわけでありますから、場合によっては、これはちょっとまずいという事情が発生する場合もあるだろうし、夫婦の間ではいいということになったけれども、いろいろまた考えてみたところが、そういうようにならない事情が一つ発生したなんという場合だってあり得ると思うのですね。そこでキャンセルという希望が出てくると思うのです。それがこういうところの場所、事務所等で決められた場合においてはできないのだということになりますと、これはいささか少しうまくないのじゃないか。

　双方責任ある態勢を整える必要があるということであれば、ひやかしでないような措置を購入する方の側にとらせればいいわけであって、それにはある程度の金額なりのものをそこに積まなければならないというぐらいのことは当然だろうと思いますけれども、そういう意味で、ひやかしでないという形の意思を明らかにしながら双方で誠意ある取引を行わせる。しかし、五日間なり十日間なりの間考えてみたけれども、その後問題が発生したというときには特にキャンセルの保証を与えるというぐらいのことがあってもいいように私は思うんですが、この点はどうですか。

○政府委員（宮繁護君）　やはり契約はかなり慎重な態度でやる必要がございますので、消費者サイドからだけの立場から、契約してもいつでも、と言いますと語弊がありますけれども、契約を解除するというのは、現在のこの取引状況のもとでは少し無理があるのではなかろうか。したがいまして、一般国民の方々にも、一生に一度か二度の買い物でございますので十分な調査を行っていただく、そして意思決定をしていただく。ただし、その意思決定をいたしました後、その意思決定をいたします場合の状況が、先ほども申し上げておりますように、不安定な状況で行われているような場合には無条件で撤回できる特別の措置を講じよう、八日間ぐらい冷静になる期間がありますれば、消費者も真に安定した購入意思のもとに見直しができるのではなかろうか、こんなふうに実はいまのところは考えておるわけでございます。

○赤桐操君　それと、この八日間という期間でありますが、実際の状況を見ているとちょっと八日じゃ足らないように私は思うんですが、これはやはりちょっと八日間ぐらいでは無理じゃないだろうか、少なくとも十日ないし十五日間ぐらいの期間は保証すべきではないだろうか、こういうようにこれは現実の問題として考えるんですが、この点はいかがですか。

○政府委員（宮繁護君）　繰り返しになりますけれども、このクーリングオフの制度は、不動産の購入意思を決定するために調査とかその他に要する期間がかなり必要であるということで設けたものではございませんで、あくまでも業者が特異な状況のもとで販売をすることによりまして購入者側の自由な契約意思の形成が阻害されるという事情にかんがみまして、このような状況のもとに行われましたいわばゆがめられた意思決定を正常な意思決定に回復させる、いわば頭を冷やす期間を設ける、こういうことがこの本旨でございます。

(注) クーリングオフ期間は現在の8日間に修正してあります。

　５　飲食店での契約

クーリングオフ・手付解除の手続代行


投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。

数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。

また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。担当者からの再説得・しつこい再勧誘への注意も必要です。

自分独りで対処するよりも、経験豊富な当事務所へご相談下さい。

法律的には、内容証明郵便による通知書のみで、申込撤回・契約解除の法律上の効力は生じますが、業者によっては、その後の社内的（実務上）の解約処理として別途、書類を交わす事があります。また、その後の事実上の迷惑行為（架電・訪問・押し掛け・待ち伏せ・呼び出しなど）に対する注意点など、経験豊富な実績から具体的に詳しくご説明しております。心理的な不安などにも24時間対応しています

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