投資マンション・不動産用語　【投資マンション収益物件私的年金】

投資マンション・不動産用語　【投資マンション　収益物件　私的年金】

投資マンション　収益物件　私的年金

投資マンションとは、自己居住用できなく、
他人に賃貸し、家賃収入を得ることを目的とするマンション購入(投資)です。

マンション1棟を丸ごと購入して投マンション経営をする場合や、
新築ワンルームマンション1室(区分所有)を購入して賃貸する場合、
中古マンションを低価格で購入して賃貸運用するなど、幾つかの種類があります。

マンション1棟買いや、アパート経営、中古マンション投資・オーナーチェンジは、
不動産投資の上級者向けとなります。

「オーナーズマンション」「投資用マンション」「資産運用マンション」など、様々な
呼び方がありますが、物件の多くは、需要も多く、細かく区分して賃貸運用できる
単身者向けワンルームマンションとなります。

よくある電話セールスによる投資マンション勧誘は、
その多くが新築ワンルームマンションへの投資の勧誘ですが、

勧誘対象は不動産投資経験が少ない給与所得者が多く、
投資物件の購入代金も、ローンによる支払いとなることが多いため、
ローン金利負担を考慮すると、あまり高い運用利回りは期待できません。
そのため、

賃料収入で月々のローンは賄えるので、実質的な負担は少ない

他人が払う賃料で、ワンルームマンションのオーナーになれる

ローンを払い終えれば、後の賃料収入は、年金的な収入になる

という、「資産形成」「年金」トークが多く聞かれます。

資産形成、家賃年金、私的年金として新築ワンルーム物件を購入する場合、
以下の点について、慎重な検討が必要となります。

支払総額が数千万円になる長期間のローンを組んでマンションを購入し、
それを賃貸に出して、賃料収入を月々のローンの一部に充てて
長期間のローン支払を継続する点について、
不動産投資である必然性。不動産以外の投資との、投資効率の比較検討。

ローン金利や管理費・修繕積立金を計算に入れた場合の収益の検討。

賃貸に出す以上、物件の修繕・維持費が必要となる点 (賃貸経営上のコスト)

　・マンション共用部分の修繕積立金の負担
　・マンション共用部分の管理費
　・マンション専有部分の修繕費・維持費
　・賃貸物件として使用収益させる上でのコスト・維持費

　・賃貸に出す為の仲介手数料・広告費
　・固定資産税など公租公課の負担
　・建物の減価償却費 (経年劣化)
　・賃貸・管理を不動産管理会社に任せる場合は、そのコスト

中古となったマンションに資産価値がどの程度あるのか。
例えば、同程度の中古ワンルームマンションの相場がどの程度であるか。

　取得価格＋金利負担＋賃貸経営コスト＋公租公課＋修繕積立金＋経年劣化
　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　賃料収入の総額＋中古不動産としての残存価値＋税務効果 (あれば)

賃料収入をローン支払の一部に充てて、ローンの支払いを続けるとすれば、
少なくともローン期間 (35年ローンなら35年間) は賃貸し続ける必要があるが、

新築～築10年程度の間はともかく、例えば、築20年を経過した場合も
順調に入居者が入るのか、空室発生のリスク。

35年経過後のワンルームマンションに、入居者が入るかどうか、
内装を大幅にリフォームするとすれば、そのリフォーム費用の予測・検討

賃貸物件として重要となるロケーション・周辺環境の将来予測

ワンルームマンションで起こりがちな賃料滞納・回収不能のリスク

新築・築浅マンション投資と、中古マンション投資との、投資効率の比較。
新築マンションに投資する必然性の検討。 (新築も、賃貸に出せば中古になる)

将来、自宅・自己居住用のマンションを購入する際に、
既に高額のローンを組んでいる点が、ローン審査の障害にならないか。
人生設計をする上で、資金計画に影響が生じることについての検討。